Inwestycyjnie – lokal z umową najmu na sprzedaż

Ludzie muszą gdzieś mieszkać i muszą gdzieś pracować, statystycznie częściej ludzie mieszkają we własnych mieszkaniach czy domach a pracują częściej w wynajmowanych lokalach np. galerie i centra handlowe, biurowce, banki, restauracje itd
Różnice w zwrocie zainwestowanego kapitału przy zakupie a później w najmie lokalu mieszkalnego a lokalu komercyjnego, przy założeniu, że lokal komercyjny został wynajęty w stanie deweloperskim i adaptacja jest po stronie najemcy.
WZROST WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W CZASIE następuje przy zakupie w rozsądnej cenie następuje zarówno przy zakupie lokalu mieszkalnego jak i komercyjnego
AMORTYZACJA zwłaszcza przy zakupie lokalu komercyjnego z rynku wtórnego – dużo krótsza niż przy zakupie z rynku pierwotnego
ZWROT CZĘŚCI CENY czyli odzyskanie zapłaconego podatku VAT przy zakupie lokalu komercyjnego i brak 2% podatku PCC
ZWROT ZAINWESTOWANEGO KAPITAŁU rozpoczyna się natychmiast i na ogół trwa dłużej niż w przypadku wynajmu mieszkania, ponieważ lokal komercyjny jest wynajęty na minimum 3 lata. Jeżeli zapytasz potencjalnego najemcę mieszkania na jak długo planuje najem, najczęstsza odpowiedź to „na długo, ale umowa ma być na czas nieokreślony, ale na pewno minimum rok :-)”, natomiast stabilna firma planuje swoja strategię długofalowo, rok to tylko preludium planowania w przypadku firmy.
PEWNA STOPA ZWROTU (pod warunkiem, że uznamy, że w dobie pandemii istnieje pojęcie pewności) – umowa najmu zawarta na czas określony między przedsiębiorcami i rodząca określone konsekwencje możliwe do egzekwowania – tak jest przy umowie najmu lokalu komercyjnego.
Przy najmie mieszkalnym Najemca zapewniający, że wynajmuje „na długo” a po 3 miesiącach zmienia plany życiowe i przeprowadza się na drugi koniec Polski, czy rozwodzi się czy wreszcie traci pracę i rozwiązuje umowę. Oczywiście powiecie, że to samo może się zdarzyć przy najmie lokalu komercyjnego – oczywiście może, ale jest dużo mniejsze prawdopodobieństwo, ze względu na argumenty przytoczone wcześniej, czyli np. przy wcześniejszym rozwiązaniu umowy
– najemca traci poniesione środki na adaptację lokalu
– Najemca w związku z kolejną zmianą adresu traci Klientów (zmiana adresu i utrata wiarygodności)
– Najemca ponosi dodatkowe koszty i czas związany ze zmianą adresu (przeprowadzka, poinformowanie Klientów o nowym adresie, nowe materiały reklamowe itd.)
– negatywny odbiór dla Klientów Najemcy – nie wyszło, czyli firma ma kłopoty, nie rozwija się
– umowa jest na czas określony, więc zgodnie z prawem możemy egzekwować opłaty, do których ponoszenia zobowiązał się w umowie najmu

UMOWA NAJMU LOKALU KOMERCYJNEGO i jej konsekwencje
– umowa zawarta jest między przedsiębiorcami czyli obie strony mają równe prawa w przeciwieństwie do umowy najmu lokalu mieszkalnego, w której Najemcę chroni masa ustaw a my jako Wynajmujący w zetknięciu z przepisami prawa jesteśmy na od początku na przegranej pozycji (umowa konsumencka) czyli nawet jeżeli Najemca nie będzie miesiącami płacił czynszu czy innych opłat, wystarczy że będzie mieszkał z małoletnimi dziećmi lub kobietą w ciąży i nie będzie chciał opuścić mieszkania, mamy przed sobą długą i wyboistą drogę do odzyskania mieszkania i marne szanse na odzyskanie zaległych płatności, czyli nie tylko nie zarabiamy, ale ponosimy stratę

– inwestycje Najemcy w adaptację lokalu zwłaszcza gdy działalność jest specjalistyczna gdzie nakłady są wysokie np. restauracja, placówka medyczna, poniesione nakłady „przywiązują” Najemcę do lokalu na dłuższy czas i zmniejszają ryzyko wcześniejszego zakończenia umowy – Najemca traci środki, które poniósł na adaptacje lokalu. To jest jedno z wielu przeciwieństw najmu lokalu mieszkalnego, na którego adaptację i wykończenie my ponosimy koszty i nigdy nie mamy pewności czy Najemca będzie dbał o nasze mieszkanie, czy może po zakończeniu umowy okaże się , że mieszkanie jest do kapitalnego remontu, to samo dotyczy najmu krótkoterminowego, podczas którego mamy niewielki wpływ na wybór i sprawdzenie Najemcy („wybiera” najczęściej losowo booking.com lub operator, któremu dodatkowo płacimy pomniejszając swój zysk)

– zwrot lokalu po zakończeniu najmu, o tym problemie było już trochę powyżej, a w skrócie – nic nie chroni nieuczciwego Najemcy – firmy przed usunięciem go z lokalu komercyjnego, wystarczy dobrze napisana umowa najmu z odpowiednimi zabezpieczeniami w przeciwieństwie do najmu lokalu mieszkalnego, tutaj nieuczciwy Najemca może miesiącami czy nawet latami utrudniać nam odzyskanie mieszkania nadal nie płacąc czynszu i innych opłat (nie zarabiamy – tracimy nerwy, czas i pieniądze)

– sprawdzenie wiarygodności Najemcy – dużo łatwiej jest sprawdzić firmę przy najmie lokalu komercyjnego niż Jana Kowalskiego wynajmującego mieszkanie.
Już sama normalna biznesowa rozmowa o planach rozwoju firmy i jej zamierzeniach poparta dotychczasową, łatwa do sprawdzenia historią firmy – dużo powie o przyszłym kontrahencie
Ze względu na permanentny problem w tym zakresie przy najmie lokali mieszkalnych, zaczęły powstawać aplikacje i systemy pomagające w sprawdzaniu Najemców mieszkań, ale o ile sprawdzenie firmy – Najemcy nie jest praktycznie żadnym problemem i jest normalną procedurą, to już żądanie od najemcy mieszkania wyciągu bankowego, zaświadczenia o zatrudnieniu czy referencji – nie jest lubianą i codzienną praktyką w Polsce

KOSZTY DODATKOWE
– koszty adaptacji są po stronie Najemcy co ma wiele zalet, m.in. od razu powoduje wzrost wartości lokalu (wynajęliśmy lokal w stanie deweloperskim a po chwili mamy go wykończony – wartość dodana)
– brak kosztów napraw czy remontów – brak strat materialnych, ponieważ to Najemca wykończył lokal niczego nie musimy naprawiać czy remontować, ponieważ są to nakłady i wyposażenie Najemcy w przeciwieństwie do wynajętego mieszkania, w którym zepsuje się pralka, lodówka czy telewizor wymagając od nas naprawy lub zakupu nowego sprzętu, czy też zniszczenie mebli itd. wymagające od na kolejnych inwestycji – w wynajętym lokalu komercyjnym, który Najemca sam wykończył i umeblował takie sytuacje w ogóle się nie zdarzają, czyli pod tym względem najem lokalu komercyjnego jest bezobsługowy – Najemca nie wymaga od nas żadnych napraw, remontów, wymiany sprzętu czy okresowego malowania